普法时刻 | 未成年人签租房合同无效，责任如何分担？

未成年学生在未获得监护人许可的情况下，与房屋租赁公司签订房屋租赁合同并支付租金，

后因房屋存在问题要求退款却屡遭拒绝，最终诉至法院。

近日，西安市碑林区人民法院民二庭审结了一起未成年人房屋租赁合同纠纷案件，对案涉租赁合同的效力进行认定，并对费用返还责任作出了明确判决。

案情回顾：

未成年人支付大额租金，解约引纠纷

原告小晴（化名）是一名高中生，2024年7月与被告A房屋租赁公司签订《合租房屋租赁合同》，承租西安市某小区房屋，支付租金、押金、服务费等共计五千余元。原告验房后发现房屋存在瑕疵，以环境不宜居住、父母不同意继续履行合同为由要求解除协议并全额退款。被告则认为原告违约，应按合同约定扣除违约金后方可退款，双方协商未果诉至法院。

争议焦点：

未成年人签署租赁合同是否有效？

原告小晴主张，案涉房屋系违规隔断房，且房屋设施陈旧，居住环境简陋，无法居住；且签订合同时小晴未满十八周岁，无独立经济来源，属限制民事行为能力人，该租赁行为未获法定代理人同意，合同应属无效，被告A公司应全额返还费用。

被告A公司辩称，房屋是实墙房屋，未曾改过水电，涉案房屋确有隔断房，但已经向住建局完成报备，是合法合规的；且合同经双方确认，内容合法，公司已履行交付义务，原告小晴单方面解约应当承担违约责任。

裁判结果：

合同无效，过错方分担部分损失

法院经审理认定，原告作为限制民事行为能力人，签订租赁合同不属于纯获利益行为，必须经法定代理人同意或追认后方能生效。被告作为专业租赁机构，未核实原告年龄及监护人意见，应负主要过错。 合同无效后，当事人应返还依据该合同取得的财产。原告小晴在监护人不同意的情况下仍与被告签订合同并支付租金，自身存在过错，故应承担被告已实际发生的损失。法院综合考虑原告使用房屋时长及被告实际损失，酌情确定由原告承担部分费用，剩余款项由被告退还。

法官说法：

本案的裁判核心在于对未成年人民事行为能力认定及合同效力问题的法律适用。根据《中华人民共和国民法典》第十九条及第一百四十五条的规定，限制民事行为能力人实施的民事法律行为，需经其法定代理人同意或追认后方为有效。本案中，原告签订租赁合同时系未成年人，亦无独立经济来源，其租赁房屋的行为明显超出与其年龄、智力相适应的范围，且未获得法定代理人的同意，因此该合同属于无效合同。

合同无效并不意味着所有费用均应无条件返还。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告作为专业的租赁企业，在与明显为未成年人的原告订立大额合同时，未履行基本的审查和提示义务，未要求其提供监护人同意证明，存在明显过错。而原告在明知父母不同意的情况下仍擅自签约付款，对合同无效及损失发生亦存在一定过错。因此，法院根据诚实信用原则和过错责任原则，酌情判定由原告承担其实际占用房屋期间产生的合理费用，其余款项则由被告返还，合理平衡了各方利益，也体现了公平原则。

本案也提示各类市场主体，在与未成年人订立合同时，应主动履行审查义务，核对其年龄及监护人是否同意，避免因主体不适格导致合同无效，从而引发不必要的纠纷和经济损失。同时，监护人也应加强对未成年人的教育和监督，引导其理性消费，避免此类风险发生。

作者：赵一乐

编辑：赵佳欣

责编：马宁

审核：姚启明

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